Frais de notaire pour un appartement à Casablanca en 2026 : le calcul exact

Vous avez signé un compromis pour un appartement à Casablanca, ou vous comparez encore plusieurs biens, et la même question revient sans cesse : combien vais-je vraiment payer en plus du prix affiché ? Entre les droits d'enregistrement, la conservation foncière, les honoraires du notaire, les timbres et la TVA, le total tourne souvent autour de 7 à 8 % du prix de vente. Mais le pourcentage exact dépend de la tranche dans laquelle tombe votre prix, du type de bien, et des dispositions de la Loi de Finances 2026.

⚡ Avant de sortir votre calculatrice, lisez ceci. Nous avons construit un assistant IA spécialisé, BerryNotaire, qui calcule l'intégralité de vos frais d'acquisition au dirham près en moins de dix secondes. Il est gratuit, disponible en français, anglais et arabe, et chargé du Code Général des Impôts 2026, du Décret 2-17-481 sur les honoraires notariaux et des barèmes ANCFCC à jour.

Donnez-lui simplement le prix de votre appartement et son type (neuf, ancien, logement social), il vous renvoie une ventilation poste par poste : droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires HT et TTC, timbres, et le coût total de l'acquisition. Sans formulaire, sans rendez-vous, sans approximation.

→ Calculer mes frais avec BerryNotaire

La réponse rapide : entre 6,5 % et 8 % du prix de vente

Pour un appartement résidentiel acheté à Casablanca en 2026, comptez en moyenne entre 6,5 % et 8 % du prix de vente, hors mobilier et hors frais de crédit. Ce taux global se décompose en quatre postes principaux : 4 % de droits d'enregistrement, 1,5 % de taxe de conservation foncière, environ 1 % d'honoraires du notaire (HT, soumis à TVA 20 %), plus environ 0,3 % de frais annexes (publicité, timbres, certificats). Si vous financez à crédit, ajoutez 2,5 à 4 % supplémentaires pour l'inscription d'hypothèque et l'acte bancaire.

Un appartement vendu 1 200 000 MAD vous coûtera donc en réalité aux alentours de 1 290 000 MAD une fois toutes les taxes payées et l'acte signé. Le détail exact dépend du barème par tranche.

Le barème officiel des honoraires de notaire en 2026

Le Décret 2-17-481 fixe les honoraires des notaires marocains selon une grille à plusieurs tranches, appliquées sur le prix déclaré dans l'acte. Pour 2026, la grille reste la suivante :

• Jusqu'à 300 000 MAD : forfait de 4 000 MAD
• De 300 001 à 1 000 000 MAD : 1,5 %
• De 1 000 001 à 5 000 000 MAD : 1,25 %
• De 5 000 001 à 10 000 000 MAD : 0,75 %
• Au-delà de 10 000 000 MAD : 0,5 %

Ces taux s'appliquent par tranche, exactement comme l'impôt sur le revenu. Sur tous les honoraires, le notaire applique en plus une TVA de 20 %. Pour un dossier Daam Sakane, les honoraires sont plafonnés à 2 500 MAD TTC si le prix est inférieur ou égal à 300 000 MAD, et à 3 000 MAD TTC entre 300 001 et 700 000 MAD.

Les droits d'enregistrement : 4 % pour le résidentiel bâti

Les droits d'enregistrement, prévus par les articles 127 à 135 du Code Général des Impôts, sont la part la plus lourde de vos frais. Pour un appartement résidentiel ou commercial bâti, le taux est de 4 % du prix déclaré. Pour un terrain à bâtir avec engagement de construire sous 7 ans, c'est également 4 %, sinon 5 %. Pour un terrain nu, c'est 5 %. Pour le logement social vendu à 250 000 MAD HT (50 à 80 m²) à un primo-accédant, l'exonération totale s'applique au titre de l'article 129-IV-24°.

Le délai légal pour enregistrer l'acte est de 30 jours à compter de la signature. Tout retard entraîne une majoration de 15 % avec un minimum de 500 MAD.

La conservation foncière : 1,5 % plus les frais fixes

Une fois l'acte enregistré à la DGI, votre notaire le dépose à l'Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC) pour inscrire la mutation au titre foncier. Le tarif 2026 est le suivant :

• Taxe de mutation ad valorem : 1,5 % du prix
• Frais de publicité : 500 MAD par réquisition
• Certificat de propriété : 100 MAD
• Minimum de perception : 1 000 MAD

Si vous prenez un crédit, l'inscription de l'hypothèque conventionnelle coûte 1 % du capital garanti, avec un minimum de 1 000 MAD et 200 MAD de frais fixes. La mutation est généralement effective sous 24 à 48 heures dans les villes comme Casablanca.

Exemple chiffré : un appartement à 1 200 000 MAD à Casablanca

Prenons un cas typique : un acheteur primo-accédant achète un appartement résidentiel ancien (revente entre particuliers) à Bourgogne, Casablanca, au prix déclaré de 1 200 000 MAD. Voici la ventilation exacte :

• Droits d'enregistrement (4 %) : 48 000 MAD
• Conservation foncière (1,5 %) : 18 000 MAD
• Frais ANCFCC fixes (publicité, certificat) : environ 600 MAD
• Honoraires du notaire par tranche : 1 000 000 × 1,5 % = 15 000 MAD, plus 200 000 × 1,25 % = 2 500 MAD, soit 17 500 MAD HT
• TVA 20 % sur honoraires : 3 500 MAD
• Timbres et frais administratifs : environ 1 200 MAD

Total des frais d'acquisition : environ 88 800 MAD, soit 7,4 % du prix de vente. Le coût réel pour l'acheteur s'élève donc à 1 288 800 MAD. Si vous financez ce bien à crédit, ajoutez environ 1 % d'inscription d'hypothèque (12 000 MAD) plus 0,5 à 1 % d'acte bancaire et de frais de dossier, soit 25 000 à 35 000 MAD supplémentaires.

Ce qui change vraiment en 2026

Trois évolutions méritent votre attention si vous achetez cette année :

• Surtaxe sur le cash à partir du 1er juillet 2026 : 2 % de droits supplémentaires sur la fraction non tracée au-delà de 300 000 MAD. Tous les paiements doivent passer par chèque non endossable barré à l'ordre de la CDG, virement bancaire ou effet de commerce.
• Daam Sakane élargi aux titulaires de parts en indivision (chaâ), ce qui ouvre l'aide directe au logement à des dizaines de milliers de Marocains auparavant exclus pour des raisons purement administratives. L'aide reste de 100 000 MAD pour un bien à 300 000 MAD ou moins, et de 70 000 MAD entre 300 001 et 700 000 MAD.
• Quitus fiscal obligatoire avant tout acte de cession depuis juillet 2024, et désormais consigné de manière systématique : aucun acte ne peut être dressé sans attestation préalable justifiant le paiement de la taxe d'habitation, de la TSC, et de la TPI.

Si vous voulez modéliser votre situation précise et savoir, par exemple, ce que change un statut de primo-accédant ou un financement Mourabaha, BerryNotaire vous calcule chaque scénario en chat, avec la base légale citée à chaque ligne.

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils négociables au Maroc ?

Non. Les droits d'enregistrement et la taxe de conservation foncière sont fixés par la loi. Le barème des honoraires du notaire est encadré par le Décret 2-17-481 et n'est pas négociable à la baisse. Seuls certains frais annexes (déplacements, copies certifiées) peuvent éventuellement être discutés.

Qui choisit le notaire, l'acheteur ou le vendeur ?

L'acheteur. C'est lui qui paie les frais et qui supporte le risque juridique principal. Vous avez tout intérêt à choisir un notaire indépendant du vendeur et de l'agence immobilière, afin de garantir un contrôle réellement neutre du dossier.

Faut-il payer un acompte au moment du compromis ?

Oui, en pratique 10 % du prix sont versés en séquestre sur le compte CDG du notaire au moment du compromis. Cet acompte n'est pas un paiement au vendeur : il reste consigné jusqu'à la signature de l'acte définitif, et vous est remboursé si une condition suspensive (refus de prêt, hypothèque non levée, vice du titre) n'est pas levée.

Combien de temps faut-il pour finaliser l'achat ?

Comptez en moyenne 30 à 90 jours entre le compromis et la remise du nouveau titre foncier. Le passage à la DGI prend environ 30 jours, l'inscription à la conservation foncière 24 à 48 heures à Casablanca, et la levée d'éventuelles hypothèques antérieures peut allonger le processus.

Que se passe-t-il si je revends avant 6 ans ?

La taxe sur le profit immobilier (TPI) s'applique à 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente. L'exonération résidence principale ne joue qu'après 6 ans d'occupation effective. Si l'aide Daam Sakane a été perçue, toute revente avant 5 ans déclenche la restitution intégrale de l'aide, en plus de la TPI.

Pour aller vite et juste, posez votre cas concret à BerryNotaire, l'assistant IA gratuit qui couvre toute la fiscalité immobilière marocaine 2026 et vous renvoie une ventilation chiffrée en quelques secondes.