Revenus locatifs Maroc 2026 : barème ou taux libératoire 20%, lequel choisir ?
Barème progressif avec abattement de 40% ou taux libératoire de 20% sur vos loyers en 2026 ? Le 20% se calcule sur le brut, pas sur le net. Simulation chiffrée pour Casablanca, seuil de bascule réel et échéance SIMPL avant le 1er mars 2026.
Vous louez un appartement à Casablanca ou à Rabat, et deux régimes semblent se contredire : le barème progressif de l'IR avec son fameux abattement de 40%, ou le nouveau taux libératoire de 20%. Pour vos revenus locatifs au Maroc en 2026, barème ou taux libératoire de 20%, lequel choisir ? La plupart des articles se trompent sur un détail qui inverse complètement la décision. Voici la vraie réponse, chiffres à l'appui.
Avant de plonger dans les calculs, gagnez du temps. BerryFisc est notre conseiller fiscal IA dédié aux particuliers et aux TPE/PME au Maroc, à jour de la loi de finances 2026.
Donnez-lui votre loyer, le type de locataire et vos autres revenus : il compare barème et libératoire, calcule votre IR foncier exact et vous indique l'option la plus économique.
Revenus locatifs Maroc 2026 : barème ou taux libératoire 20%, la réponse directe
Dans la quasi-totalité des cas, le barème progressif avec abattement de 40% coûte moins cher que le taux libératoire de 20%. La raison tient en une phrase : le 20% s'applique sur le loyer brut, sans abattement, ce qui revient à 33,3% sur le revenu net. Le libératoire ne devient intéressant que si vos autres revenus vous placent déjà dans les tranches hautes de l'IR, à 34% ou 37%. Le bon choix ne dépend donc presque jamais du montant du loyer, mais de votre taux marginal global.
L'erreur classique : le 20% n'est pas calculé sur le net
Beaucoup de propriétaires croient que le 20% s'applique après l'abattement de 40%, donc sur 60% du loyer. C'est faux. L'article 73-II du Code général des impôts est clair : le 20% porte sur le montant brut imposable. L'abattement de 40% est bien maintenu en 2026, mais uniquement sous le régime de droit commun, le barème progressif. Si vous optez pour le 20%, vous y renoncez. Voilà pourquoi 20% sur le brut équivaut, économiquement, à 33,3% sur le net.
Le calcul sous le barème
Sous le barème, on retire 40% du loyer brut, puis on applique au net le barème IR (net x taux de tranche, moins la somme à déduire), inchangé depuis la loi de finances 2025 :
- Jusqu'à 40 000 DH : 0%
- De 40 001 à 60 000 DH : 10%, déduire 4 000 DH
- De 60 001 à 80 000 DH : 20%, déduire 10 000 DH
- De 80 001 à 100 000 DH : 30%, déduire 18 000 DH
- De 100 001 à 180 000 DH : 34%, déduire 22 000 DH
- Au-delà de 180 000 DH : 37%, déduire 27 400 DH
Le seuil de bascule, en clair
Le libératoire ne l'emporte que si votre taux marginal sur le revenu foncier net dépasse 33,3%, donc la tranche à 34% ou 37%, ce qui suppose de gros revenus par ailleurs. Pour un bailleur dont le loyer est l'unique revenu, le point d'équilibre arithmétique ne survient que vers 1 245 000 DH de loyer brut annuel, environ 104 000 DH par mois. Autant dire jamais : le barème gagne quasi systématiquement pour un propriétaire ordinaire.
Simulation chiffrée : Karim, 12 000 DH par mois à Casablanca
Karim, résident, loue un appartement à Casablanca 12 000 DH par mois à une société. Loyer brut annuel : 144 000 DH. Comme le locataire est une personne morale, le loyer est soumis à retenue à la source.
Option A, le barème progressif :
- Net imposable = 144 000 x 60% = 86 400 DH
- Tranche 30% : (86 400 x 30%) moins 18 000 = 25 920 moins 18 000 = 7 920 DH d'IR par an
- La société a déjà retenu 15% sur le brut, soit 21 600 DH. À la déclaration, Karim récupère 21 600 moins 7 920 = 13 680 DH
Option B, le libératoire de 20% :
- 144 000 x 20% = 28 800 DH par an, définitif, sans déclaration
Résultat : 7 920 DH avec le barème contre 28 800 DH avec le libératoire, soit 20 880 DH d'économie par an en faveur du barème, si le loyer est le revenu principal de Karim.
La variante qui change tout
Supposons que Karim soit aussi cadre dirigeant, déjà imposé dans la tranche à 37% (salaire au-dessus de 180 000 DH). Sous le barème, son foncier net de 86 400 DH s'empile sur son salaire au taux marginal de 37% : 86 400 x 37% = 31 968 DH. Le libératoire à 28 800 DH devient alors moins cher, économise 3 168 DH et sort ce revenu de la déclaration globale. Même loyer, choix inverse, parce que les autres revenus ont changé.
La retenue à la source : 10%, 15% et la nouvelle de 5%
Quand le locataire est une société ou un professionnel au résultat net réel ou simplifié, il prélève une retenue à la source : 10% si le revenu foncier brut annuel est inférieur à 120 000 DH, 15% à partir de 120 000 DH. Cette retenue n'est pas libératoire : c'est un acompte, régularisé à la déclaration annuelle, avec restitution du trop-perçu comme pour Karim.
La loi de finances 2025 a relevé le seuil d'exonération de l'IR de 30 000 à 40 000 DH par an : un revenu foncier net qui reste sous ce plafond tombe dans la tranche à 0% et n'est pas imposé. C'est aussi le seuil en dessous duquel le locataire professionnel n'opère pas de retenue.
Pour 2026, une autre retenue à la source, de 5%, entre en vigueur le 1er juillet 2026. Elle ne vise pas le bailleur particulier classique : elle s'applique aux loyers versés à des sociétés (IS) ou à des professionnels au résultat net réel ou simplifié. Nous détaillons son périmètre dans notre guide sur la retenue à la source de 5% sur les loyers professionnels.
Déclaration sur SIMPL : avant le 1er mars
Les revenus fonciers 2025 doivent être télédéclarés et payés avant le 1er mars 2026, via le portail SIMPL sur tax.gov.ma. Notez bien cette date dans votre calendrier fiscal : elle diffère d'autres échéances IR et tout retard entraîne des pénalités (majoration de 5%, puis 0,5% par mois).
Opter pour le 20% libératoire n'est pas une simple case à cocher : il faut déposer une demande électronique à la DGI et remettre le récépissé au locataire au moins 30 jours avant l'échéance du loyer suivant. L'option vise les revenus soumis à retenue (loués à des sociétés ou professionnels) et dispense de déclaration annuelle. Les bailleurs qui louent à des particuliers, sans retenue, déclarent et paient spontanément.
MRE ? La fiscalité au Maroc est identique, mais le transfert des fonds suit ses propres règles : voir notre guide pour rapatrier les loyers d'un bien au Maroc vers la France. Et si vous achetez, anticipez les frais de notaire d'un appartement à Casablanca avant de calculer votre rendement.
Plutôt que de jongler entre tranches et abattement, BerryFisc fait la simulation pour vous en quelques secondes et vous dit exactement quoi déclarer.
Questions fréquentes
Le 20% s'applique-t-il sur le loyer brut ou sur le net après abattement ?
Sur le brut, sans abattement de 40%. C'est l'erreur la plus répandue. Économiquement, 20% du brut équivaut à 33,3% du revenu net, ce qui rend l'option bien moins attractive qu'elle n'en a l'air.
L'abattement de 40% existe-t-il encore en 2026 ?
Oui, en 2025 comme en 2026, mais seulement sous le barème progressif. Si vous choisissez le libératoire de 20%, vous y renoncez.
Les loyers inférieurs à 40 000 DH par an sont-ils exonérés ?
Oui, pour les petits bailleurs. La loi de finances 2025 a porté le seuil d'exonération de l'IR à 40 000 DH par an : un revenu foncier net sous ce plafond tombe dans la tranche à 0% du barème et échappe à la retenue. Au-delà, le loyer redevient imposable.
Un propriétaire qui loue à un particulier peut-il choisir le 20% ?
L'option vise les revenus soumis à retenue, donc les loyers versés par des sociétés ou des professionnels. Pour une location à un particulier, sans retenue, le mécanisme n'est pas prévu et le barème s'applique. En cas de doute, confirmez votre situation auprès de la DGI.
Comment récupérer le trop-perçu quand la société a retenu 15% ?
En déposant votre déclaration annuelle sur SIMPL avant le 1er mars. La retenue de 15% n'étant qu'un acompte, l'administration vous restitue la différence avec votre IR réel, comme les 13 680 DH de notre exemple.
Quelle est la date limite de déclaration des revenus fonciers ?
Avant le 1er mars de l'année suivant la perception : pour les revenus 2025, avant le 1er mars 2026, sur tax.gov.ma. Les contribuables ayant opté pour le 20% libératoire en sont dispensés pour ces revenus.
En résumé : si le loyer est votre revenu principal, restez au barème et gardez l'abattement de 40%. Si vous êtes déjà fortement imposé ailleurs, le 20% peut valoir le coup pour sa simplicité. Dans le doute, laissez BerryFisc trancher en quelques secondes.
