Retenue à la source de 5% sur les loyers professionnels au Maroc 2026 : prélever, déclarer, récupérer

Comprendre la retenue à la source 5% loyer professionnel Maroc 2026 est désormais incontournable. Depuis le 1er juillet 2026, payer un loyer professionnel au Maroc ne se résume plus à virer le montant inscrit au bail. Si votre bailleur est une société soumise à l'IS ou un professionnel imposé au réel, vous devez désormais retenir 5% à la source, reverser cette somme à la DGI et remettre un justificatif au propriétaire. Deux parcours se croisent : celui du locataire qui prélève, et celui du bailleur qui récupère. Voici comment les gérer sans erreur.

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Retenue à la source 5% loyer professionnel Maroc 2026 : la réponse en bref

La retenue à la source de 5% instituée par la loi de finances 2026 (loi 50-25) frappe les loyers hors TVA versés aux bailleurs soumis à l'IS et aux personnes physiques imposées à l'IR au régime du résultat net réel (RNR) ou simplifié (RNS), pour des immeubles inscrits à l'actif professionnel.

Le locataire prélève 5%, verse la somme au Trésor avant la fin du mois suivant le paiement, et joint un état détaillé à sa déclaration annuelle. Le bailleur, lui, récupère intégralement ce montant en l'imputant sur son IS ou son IR, avec restitution de l'excédent. La retenue n'est pas libératoire.

Parcours 1 : côté locataire, vous prélevez

Qui doit prélever, exactement

C'est là que se concentre la confusion. Il faut distinguer selon la nature du bailleur :

• Loyer versé à un bailleur société (IS) : l'obligation suit un calendrier progressif par chiffre d'affaires (voir plus bas).
• Loyer versé à un bailleur personne physique RNR/RNS : toute personne morale, publique ou privée, ainsi que les professionnels RNR/RNS, doivent prélever dès le 1er juillet 2026, sans aucune condition de chiffre d'affaires.

Cette nouvelle retenue ne concerne pas les loyers versés à un propriétaire particulier classique relevant des revenus fonciers : ce régime reste distinct, comme nous le détaillons dans notre guide sur les revenus locatifs 2026 : barème ou taux libératoire de 20%.

Sur quelle base : le montant brut hors TVA

L'assiette est le montant brut hors TVA, c'est-à-dire le loyer avant déduction de la retenue. Les charges et dépenses contractuellement mises à la charge du locataire, ainsi que la taxe de services communaux (TSC) refacturée, sont en principe à intégrer dans cette base brute : sur une ligne précise qui pose question, faites valider le périmètre exact.

Le fait générateur est le versement, la mise à disposition ou l'inscription en compte du bailleur. Pour isoler proprement le HT et la TVA d'un loyer commercial, notre générateur de factures peut vous aider à détailler chaque ligne.

Versement mensuel et déclaration annuelle : à ne pas confondre

Ce sont deux obligations distinctes :

• Le versement est mensuel : la retenue se reverse au Trésor avant l'expiration du mois suivant celui où elle a été opérée, au moyen d'un bordereau-avis selon le modèle de l'administration.
• La déclaration est annuelle : un état détaillé des produits de location (désignation de l'immeuble, adresse, identité du bailleur, montants) est joint à la déclaration annuelle déposée avec votre résultat fiscal (IS) ou votre revenu global (IR). Vous remettez par ailleurs au bailleur une attestation annuelle des retenues opérées.

Le calendrier de déploiement par chiffre d'affaires

Le calendrier progressif vise les loyers versés à des bailleurs sociétés (IS) et se déclenche selon le chiffre d'affaires du locataire débiteur :

1. CA HT >= 500 M DH : obligation dès le 01/07/2026.
2. CA HT >= 350 M DH : dès le 01/01/2027.
3. CA HT >= 200 M DH : dès le 01/01/2028 (seuil permanent de droit commun).

Sans aucun seuil de CA et dès le 01/07/2026, certaines entités prélèvent toujours sur les loyers versés aux sociétés IS : l'État, les collectivités territoriales, les établissements et entreprises publics et leurs filiales, les établissements de crédit, les entreprises d'assurances et de réassurance.

Parcours 2 : côté bailleur, vous récupérez les 5%

La retenue subie n'est pas une charge définitive, c'est un acompte. Le bailleur comptabilise et déclare son loyer pour son montant brut (avant retenue) et reste tenu de déposer sa déclaration et de régulariser son impôt.

• Bailleur soumis à l'IS : la retenue s'impute sur le premier acompte provisionnel échu, puis sur les acomptes suivants, le reliquat venant sur l'IS exigible après régularisation.
• Bailleur soumis à l'IR (RNR/RNS) : imputation sur la cotisation minimale due avant le 1er février, puis sur l'IR lors du dépôt de la déclaration du revenu global avant le 1er mai.

Si la retenue dépasse l'impôt dû, l'excédent fait l'objet d'une restitution. Point crucial : conservez le justificatif de retenue remis par le locataire, sans cette preuve, pas d'imputation ni de restitution.

Exemple chiffré : un magasin loué à Casablanca

Prenons un cas concret. La société X (privée, soumise à l'IS, CA HT 2025 de 700 000 000 DH, donc au-dessus de 500 M) verse le 03/07/2026 à la société Y un loyer de magasin de 1 080 000 DH TTC pour le second semestre.

• Base HT : 1 080 000 / 1,2 = 900 000 DH.
• Retenue : 900 000 x 5% = 45 000 DH.
• Net décaissé à Y : 1 080 000 - 45 000 = 1 035 000 DH.
• X reverse les 45 000 DH à la DGI avant le 01/09/2026 via bordereau-avis.

Côté Y, si chaque acompte provisionnel IS 2026 ressort à 60 000 DH, Y impute les 45 000 DH sur son acompte et ne verse spontanément que 15 000 DH.

Cas d'un bailleur personne physique au réel : M. A loue un local professionnel à une SARL pour 10 000 DH HT par mois. Comme le bailleur est une personne physique RNR/RNS, la SARL prélève sans condition de CA : 500 DH par mois, et M. A perçoit 9 500 DH. Sur l'année, le loyer brut atteint 120 000 DH et la retenue cumulée 6 000 DH. Si son IR professionnel dû ressort à 4 000 DH, la retenue l'absorbe et l'excédent de 2 000 DH lui est restitué, au vu de sa déclaration déposée avant le 1er mai.

Erreurs fréquentes et base légale 2026

Le texte de référence est la note circulaire DGI n° 737 du 27 février 2026, qui commente la loi de finances 2026 (loi 50-25) et l'article 15 ter (nouveau) du CGI. Les pièges les plus courants :

• Croire au seuil universel : les 500/350/200 M concernent les loyers versés aux bailleurs sociétés. Pour un bailleur personne physique RNR/RNS, toute société prélève, même une TPE.
• Oublier les charges refacturées (et, le cas échéant, la TSC) dans la base brute hors TVA.
• Confondre versement mensuel et déclaration annuelle.
• Mal qualifier le bailleur : un propriétaire particulier relève des revenus fonciers, pas de la retenue de 5%, d'où l'importance d'une facture conforme prouvant le régime du bailleur.
• Ignorer la retenue de TVA qui peut, distinctement, s'appliquer à certaines opérations soumises à TVA et se cumuler avec la retenue sur le loyer.

En cas de retard ou de défaut, les majorations et la taxation d'office prévues par le CGI s'appliquent, avec un minimum de perception. Pour bien choisir votre cadre fiscal avant tout cela, comparez auto-entrepreneur, CPU ou SARL en 2026 et anticipez la facturation électronique 2026-2027 qui accompagne ces nouvelles obligations.

En cas de doute sur un cas particulier, une vérification rapide avec BerryFisc évite la taxation d'office.

FAQ

Mon entreprise fait moins de 500 millions de DH de CA, dois-je quand même prélever ?

Cela dépend du bailleur. Pour un loyer versé à une société (IS), non, tant que vous êtes sous le seuil applicable (200 M à terme). Mais si le bailleur est une personne physique au réel (RNR/RNS), oui : toute personne morale prélève dès le 01/07/2026, sans condition de CA.

La retenue de 5% s'applique-t-elle à un propriétaire particulier ?

Non. Les loyers versés à un particulier relèvent toujours du régime des revenus fonciers, inchangé par la loi 50-25. La retenue de 5% vise les bailleurs soumis à l'IS et les professionnels au réel.

La base est-elle le HT ou le TTC, et la TSC est-elle incluse ?

La base est le montant brut hors TVA, soit le loyer avant retenue. Les charges contractuellement refacturées au locataire, et en principe la TSC refacturée, s'ajoutent à cette base brute. Sur un cas limite, faites confirmer le périmètre exact.

Quel délai pour reverser, et avec quel document ?

Avant l'expiration du mois suivant celui où la retenue a été opérée, au moyen d'un bordereau-avis selon le modèle de l'administration. Une retenue de juillet se reverse donc avant fin août 2026.

La déclaration est-elle mensuelle ou annuelle ?

Le versement est mensuel, mais la déclaration est annuelle : un état détaillé des produits de location est joint à votre déclaration annuelle, déposée avec votre résultat fiscal ou votre revenu global. Vous remettez aussi au bailleur une attestation annuelle des retenues.

Avant le 1er juillet 2026, mettez à jour vos contrats de bail et votre comptabilité, puis validez votre cas précis avec BerryFisc. Vérifier mon obligation de retenue avec BerryFisc. Et si vous gérez aussi des biens à distance, lisez notre guide pour rapatrier les loyers d'un bien au Maroc quand on est MRE.